• 爆品新人特价包邮
  • 品牌制造商爆款
  • 999+人气好评品
  • 限时特惠
  • 居家床品
  • 精致餐厨
  • 箱包鞋类
  • 经典服饰
  • 健康美食
  • 支付
  • 一卡通充值
  • 一卡通购买
  • beplay官网体育下载安卓白金卡
  • 我的beplay官网体育下载安卓支付
  • beplay官网体育下载安卓智造
  • beplay官网体育下载安卓来钱-借现金
  • 电商
  • 严选
  • 我要借钱
  • 邮箱
  • 免费邮箱
  • VIP邮箱
  • 企业邮箱
  • 免费注册
  • 客户端下载
  • beplay官网体育下载安卓beplay体育官方app下载 > 财经频道 > 正文

    恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完

    2020-09-16 11:01:00 来源: 界面新闻 举报
    0
    分享到:
    T + -

    (原标题:【深度】天津房价突降?不,二手房已经连跌14个月了)

    恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完

    天津海河 图片来源:视觉中国

    仿佛是一夜之间,天津房价争议被推上风口浪尖。不同于那些因涨而“红”的城市,天津的“红”是不想跌得太猛。

    9月10日,天津市住建委公开表示,“今年beplay客户端登录过后,天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态,在合理区间运行”,房地产呈现持续平稳的发展态势,以回应早前文章提到,天津房价在短时期出现大幅下跌。

    “降价是不是卖得了不知道,但我在新区西青一套按市场价挂出的房子,已经过去16个月了,只有2次带看,有价无市。”在天津房地产从业近20年,方照不禁一阵苦笑。

    在方照看来,相较于房价走低,市场跌价,缺乏流动性和仍在增加的高库存,才是天津市场的更严重的问题:“天津的房价不是一夜间跌下来,是3年多来多种因素叠加的结果。”

    库存“堰塞”

    国家统计局今年9月公布的《2020年8月70个大中城市二手住宅销售价格指数》显示,7月天津二手房价格环比下跌0.8%,同比下跌4.5%。

    如果把时间拉长一些就会发现,天津房价已经跌了很久这已经是统计局公布的二手房价连续第14个月出现下降,累计跌幅达到4.7%。同比方面,则已经连续8个月下跌。

    新房表现则稍显乐观,国家统计局数据显示,8月天津新建商品房价格环比上涨0.3%,连续5个月出现上涨,同比涨幅0.9%。

    58同城、安居客提供的数据显示,今年以来,天津全市新房在线平均报价从年初的20235元/平方米,降至8月的19640元/平方米,降幅约3%。二手房挂牌均价则从1月份的20792元/平方米,降至8月的20103元/平方米,降幅约为3.3%。

    恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完
    制图:孙梅欣

    从全市平均价格水平来看,今年天津市场相对平稳,只是略有下降。但根据365淘房公布的数据来看,天津二手房从2018年8月开始就持续呈现环比下滑,只在2019年初和今年beplay客户端登录恢复后出现短暂的反弹。在长达2年的统计周期里,二手房环比下降的月份接近19个。

    如果说平均降价并不明显,那么不断上升的库存量,则已经处于惊人的高位。

    克而瑞研究院对全国30个重点城市商品房市场监控数据显示,到今年8月,天津商品住宅库存面积达到3632万平方米,是包括北上广深、长沙、重庆、厦门等一线及热点二线城市中,库存量最高、且唯一超过3000万平方米库存规模的城市。去化周期方面,则长达28.2个月,是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市。

    天津2019年全年新房成交面积1393.7万平方米,2018年成交面积1204万平方米,在此之前5年年度平均成交面积1544万平方米。这意味着,以目前的库存量,在没有新增量入场的情况下,即便以2018年之前较为积极的购房活跃度来看,天津市场新房2年都卖不完。

    这还没有算上庞大的二手房市场。明显的供过于求,让天津市场卖房方难有溢价权,不论开发商,还是二手房东。

    恶性循环

    方照还记得2016年天津市场最火爆的场面:“一个新盘入市,15分钟销售额就破亿。房企在土地拍卖会上不要命的叫价,2000万、5000万的加价。”

    当年,天津拍出了多幅“地王”地块。金地以47.4亿元拿下天津南开区地块,住宅楼面地价约为5.6万元/平方米,地价至今未被打破。市内六区及滨海新区出让的多幅地块楼面地价均超过3万元/平方米,买家包括中冶、万科、天房等房企。

    “当时市场普遍认为,天津突破10万元/平方米的‘天花板’价指日可待。”方照回忆。

    数据显示,2016年全年土地出让面积2596.32万平方米,出让总金额1389亿元,其中宅地出让量807.96万平方米,楼面地价15367万元/平方米。

    然而,10万/平方米的“天花板”价没等到,却等来了史上最严的天津“330”楼市调控

    调控要求,自2017年4月1日起,非天津户籍在天津有1套及以上,天津户籍有2套及以上,包括未婚和离异在内的单身成年人士拥有1套及以上住房,暂停除滨海新区之外再次购房资格。非天津户籍购房人在3年内的社保或个税缴纳需连续缴满2年。

    严格的限购政策让一年前还热火朝天的天津楼市迅速降温。2017年天津新房成交12.71万套,同比下降45.73%;二手房成交9.4万套,同比下降50%。至2018年的新房成交套数再度降为10.95万套,同比下滑13.78%。

    与此同时,2016年、2017年出让的地块,在2018年陆续大量上市。克而瑞研究数据显示,2018年,天津新建商品房供应量为1791万平方米,供应规模创下过去10年新高,但成交量只有1204万平方米,供过于求的局面开始形成。

    到了2019年,上市供应量达到1653.8万平方米,成交量只有1393.7万平方米,新房库存供应的“堰塞”情况经一步恶化。

    事实上,相关部门不是没有想过“曲线”拉动市场。2018年5月,天津加入全国热点城市人才落户大潮,推出了“海河英才”行动计划,放宽人才引进落户条件。数据显示,到今年1月,通过“海河英才”落户天津人数达到23.5万人。

    “不得不说,通过落户政策加入天津户籍的‘新天津人’,对于市场的成交量有一定推动,所以2019年后,天津新房和二手房成交量有一定程度的上升。”但方照认为,这部分人群对于天津整体购房市场来说仍是“杯水车薪”。

    王华玲是一家全国性房地产营销公司的天津地区负责人,她认为 ,相较于深圳、杭州、苏州通过产业、就业吸引人才进入不同,教育、医疗才是落户天津的吸引力:“天津落户政策吸引了不少在北京生活工作多年、但无法落户的人群,他们在天津就近解决了户口问题,但并不会带着产业进来。”

    另外,天津相对较好的教育资源和较高的高考录取率颇具吸引力。事实上,有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点,卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍。

    “但这批购房者大多倾向于购买距离北京更近的小面积新房,可以控制成本,甚至有些人只要户口,并不打算在天津购房居住、工作,所以很少会选择天津市区周边,或是改善型、大户型的房子。”王华玲解释,这就形成一个“闭环”:“新落户人口直奔周边刚需市场买新房,本地人又没法通过‘卖一买一’盘活手上的二手房,市场缺乏流动性,改善型的购房需求被严重压抑。”

    方照认同这一观点:“如果不靠大幅降价,在天津卖出一套二手房的周期要按年计。”不仅他的房子乏人问津,周边朋友曾将一套二手房挂牌价从400万降至300万:“即便如此,带看量依然寥寥,朋友干脆把房源下架不卖了。”

    某全国性房企天津公司营销经理郑森坦言,天津的二手房存量很大,目前挂牌量去化周期接近3年:“通过二手房置换方式的置业者受到了影响,所以市内六区房价和成交量都上不来。”

    由于新房难卖、亏损,新房项目对于销售的渠道依赖性更大,在天津则集中在了中介的手上。

    “正常情况下,项目上中介作为渠道占比超过30%就要重点监控了,佣金超过3%就是比较高的情况,但是在天津,中介在整体市场的渠道占有率超过60%,佣金比例比例至少5%。”郑森感到颇为无奈。

    方照证实了这一说法:“天津中介一方面能抓住置换人群,另一方面,大型中介可以获得外地来津落户的客户群体,这对于在售项目而言都是有效购买力。”

    然而,高比例的渠道佣金让中介把更多精力投入新房销售上,二手房的交易活跃度和关注度进一步被拉低。“二手房成交量低,新房就更难卖,房企对中介的依赖度就更高,成了恶性循环。”方照坦言。

    “稳赔不赚”的市场

    与此同时,近年来天津土地市场的出让结构则发生较大变化。

    中指研究院的数据显示,2016年天津宅地出让面积为807.96万平方米,平均楼面地价15367元/平方米。出让的98宗宅地中,10块位于天津核心的市内六区,出让面积为53.2万平方米,占总出让面积的7.15%。

    到了2017年,全年出让的97宗宅地中,市内六区只出让了7宗地块,出让面积25.65万平方米,只占总出让面积的3.8%。环城四区、滨海新区总出让总数总计42块,成交面积270万平方米。

    2019年,区域间差异进一步拉大。市内宅地出让量和之前基本持平,但全市宅地出让总数达到155块,成交面积1105万平方米,市内出让面积占比降至2.4%,仅环城四区和滨海新区出让总数达到98块,成交面积688万平方米,比2017年全年出让的宅地量还要多。

    土地出让量大,土地出让均价则在下降。数据显示,2016年天津全年土地出让金额为1389亿元,其中宅地平均楼面地价为15367元/平方米,到2019年,全市宅地平均楼面地价为11184元/平方米,4年均价下降27%。

    恶性循环!天津二手房连跌14个月 新房2年都卖不完
    制图:孙梅欣

    方照认为,新区、远郊地块大批出让,的确平抑了天津市早前高企的地价,上市项目的售价也更低,一定程度上让天津高企的新房价格降了下来。

    “但因为整体市场走低,并且市场上市量巨大,加上’限价’调控,早前核心区高价拿地的项目难以入市,上市后基本都在亏本。”方照解释。

    2016年金地拿下的南开“地王”,直到2019年才入市,这一定位豪宅的项目,实际上市均价为5.9万/-6.4万元/平方米。“高层每平方米最低售价只比地价高了3000元,房企稳赔不赚。”方照坦言。

    同样,中冶河北区“地王”,楼面地价33441元/平方米,目前精装高层售价3.6万元/平方米;万科在青西区地块楼面地价22628元/平方米,刚入市时洋房定价3.3万元/平方米,精装高层售价2.8万元/平方米,但目前售价已经跌至2.3万元/平方米和2万元/平方米。

    “在天津,不论新区还是核心区,相当一部分项目的售价低过地价,已经不是新鲜事了。”王华玲坦言。

    接连亏损也影响了房企拿地的积极性,中指研究院数据显示,到2018年,天津6个城区宅地出让全年平均土地溢价率为0,全市平均土地溢价率低于10%。2019年略有好转,但最热门的两个新区宝坻区和武清区全年土地溢价率也只有15%。

    明大嘉和市场研发部和克而瑞的统计数据显示,受到当地市场,房企融资收紧以及拿地窗口预期不断延续等因素,2018年天津全市土地停牌、延期、流拍地块为24块,到2019年多达39块。

    然而,天津城市对土地财政的依赖度则在逐年增加。国民经略统计显示,2016年-2019年天津历年土地出让金额为1389亿元、1231亿元、1048亿元和1356亿元,城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%和56.3%。

    另一方面,天津全市政府债务余额也在逐渐扩大。根据天津市政府公布的数据,2016年末-2019年末,全市政府债务余额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元、4959亿元。4年间债务余额增幅达到70%。

    从今年年初公布的《关于天津市2019年预算执行情况和2020年预算草案的报告》显示,预计2020年天津土地出让收入预算1783亿元,增长31%。报告称,主要是区级土地出让交易量预计增加较多。

    “这意味着在土地溢价率上不去的情况下,政府要卖更多的土地,那现在市场上已经高企的库存,很可能要进一步攀升。”天津地产行业人士表示。

    根据2019年全国各城市公布的GDP排名显示,天津当年地区生产总值为14104.28亿元,按可比价格计算,同比实际增长4.8%,但相较于2018年的初值,降幅高达25%,在全国十强城市中排名垫底。受到beplay客户端登录等因素影响,公布的2020年前六月天津地区生产总值为6309亿元,同比下降3.9%。

    “与其说是房价问题,倒不如说是天津城市运营存在系统性问题。”作为土生土长的天津人,王华玲颇为感慨:“或许有一天市场会有所好转,但想要改变,绝非一朝一夕就能实现。”

    (文中方照、王华玲、郑森为化名。)

    延伸阅读
  • 猪肉批发价格下降 鲫鱼、草鱼等水产品也便宜了!
  • 中国光大实业集团董事长朱慧民接受审查调查
  • 大众考虑出售布加迪 旗下保时捷拟增持收购方股份
  • netease 本文来源:界面新闻 作者:孙梅欣 责任编辑:王晓武_NF
    分享到:
    跟贴0
    参与0
    发贴
    为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
  • 台媒称解放军怕被送往中印边界痛哭 还附了配图

    新闻 解放军 中印
    |
    环球时报-环球网
    17小时前
    2002 跟贴2002

    江苏赣榆警方通报辅警辱骂八旬老人:已停职,将严肃处理

    新闻 赣榆 区公安局
    |
    平安赣榆
    11小时前
    1577 跟贴1577

    人民网三评“TikTok交易”之一:披着羊皮,狼还是狼!

    新闻 tiktok 美国
    |
    人民网
    11小时前
    344 跟贴344

    银保监会一处长因地铁猥亵女性被行政拘留10日

    新闻 猥亵 拘留
    | 新京报
    19小时前
    560 跟贴560

    2020年9月22日外交部发言人汪文斌主持例行记者会 — 中华人民共

    新闻 汪文斌 习近平
    |
    中华人民共和国外交部
    13小时前
    0 跟贴0

    印度一男子切开孕妻腹部检查胎儿性别,致妻子病危胎儿死亡

    新闻 胎儿 印度
    |
    澎湃新闻
    19小时前
    364 跟贴364

    挑衅!美军今日又派出两架军机前往南海进行侦察

    新闻 美军 美海军
    |
    环球网
    19小时前
    360 跟贴360

    中印两军举行第六轮军长级会谈

    新闻 中印 军长级
    |
    国防部发布
    12小时前
    78 跟贴78

    台军模拟解放军战机空袭

    新闻 台军 战机
    |
    环球时报
    7小时前
    0 跟贴0

    77个交易日账面盈利五千余万 山东淄博9人操纵证券市场受审

    新闻 证券市场 股票
    |
    封面新闻
    11小时前
    0 跟贴0

    中印第六轮军长级会谈,印度居然提出这种要求!

    新闻 中印 印度
    |
    环球时报-环球网
    21小时前
    0 跟贴0

    这几个《新闻联播》头条 密集透露重要信号

    新闻 新闻联播 中国共产党
    |
    政知见
    4小时前
    0 跟贴0

    习近平在第七十五届联合国大会一般性辩论上发表重要讲话

    新闻 习近平 联合国
    |
    央视网
    12小时前
    968 跟贴968

    习近平主持教育文化卫生体育领域座谈会

    新闻 习近平 教育
    |
    央视网
    12小时前
    1209 跟贴1209

    我月薪3万,却被娃的一张纸掏空

    新闻 纸尿裤 尿裤
    | beplay官网体育下载安卓槽值
    22小时前
    175 跟贴175

    最新揭秘!CIA对中国铺庞大情报网 数十名特工被抓

    新闻 CIA 中国
    |
    瞭望东方周刊
    1小时前
    0 跟贴0

    补壹刀:解放军攻台,他们又“定”日子了!

    新闻 解放军 攻台
    |
    观察者网
    1天前
    31 跟贴31

    “被催婚后,她找了6个单身女人同居”

    新闻 闺蜜 同居生活
    | beplay官网体育下载安卓谈心社
    16小时前
    8 跟贴8

    全台湾战机凌晨起飞 台军:是战备操演

    新闻 台军 战机
    |
    观察者网
    19小时前
    0 跟贴0

    谁不服就制裁谁?美国罕见遭西方国家联合痛批

    新闻 联合国 美国
    |
    牛弹琴
    3小时前
    4 跟贴4

    两岸关系紧张马英九担忧:政策若错 千万人头落地

    新闻 台海 大陆
    | 海外网
    3小时前
    82 跟贴82

    网恋女友生双胞胎 已婚男转23万 宝宝照片却不对劲

    新闻 双胞胎 网恋
    |
    羊城晚报
    22小时前
    10910 跟贴10910

    刚结束一场活动,印度一辆载有士兵大巴翻进河中

    新闻 士兵 印度
    |
    环球时报-环球网
    20小时前
    0 跟贴0

    专家:印度人自封"世界第二强国" 中国需要害怕吗?

    新闻 中国 印度
    |
    观察者网
    2小时前
    0 跟贴0

    韩国总理室惊现beplay客户端登录!总理丁世均接受核酸检测,此前其曾与文在寅

    新闻 文在寅 丁世
    |
    环球时报
    8小时前
    0 跟贴0

    重磅!官方首次明确表态:“海峡中线”不存在

    新闻 台湾当局 中线
    |
    上观新闻
    1天前
    18810 跟贴18810

    袁野:澳大利亚反华情绪高涨,有人鼓吹和中国开战

    新闻 澳大利亚 美国
    |
    观察者网
    1小时前
    0 跟贴0

    毛泽东痛下决心对印反击:打印度 也是打给美苏看的

    新闻 毛泽东 苏联
    | 沙盘上的战争
    3小时前
    91 跟贴91

    印媒透露:热点地区中印军队彼此间仅几米距离

    新闻 中印 军队
    |
    环球时报-环球网
    21小时前
    0 跟贴0

    官员受贿近2千万藏于地下室 码放整齐热缩膜还未揭

    新闻 受贿 行贿
    | 正义网
    21小时前
    29858 跟贴29858

    伊朗将领称将追杀所有刺杀苏莱曼尼的参与者

    新闻 苏莱曼尼 伊朗
    |
    环球时报-环球网
    18小时前
    0 跟贴0

    轻松一刻:啊这!滴滴司机被3个女乘客强行要微信

    新闻 滴滴 微信
    | 轻松一刻
    15小时前
    6481 跟贴6481

    广州是不是所有人都会咩咩咩

    新闻 社会 广州
    | 城市漫游计划
    15小时前
    45 跟贴45

    美调查记者“可疑死亡” 曾批评美国插手新疆、香港

    新闻 美国 香港
    |
    环球网
    1小时前
    0 跟贴0

    055远不止航母"带刀侍卫":美军定义为巡洋舰

    新闻 驱逐舰 巡洋舰
    |
    观察者网
    1天前
    0 跟贴0

    解放军以美空军基地为模拟打击目标?外交部回应

    新闻 外交部 解放军
    |
    观察者网
    1天前
    0 跟贴0

    挑衅!美军今日又派出两架军机前往南海侦察

    新闻 美军 美海军
    |
    环球网
    19小时前
    0 跟贴0

    长津湖战役:“钢铁部队”与“钢铁的人”的较量

    新闻 长津湖 志愿军
    |
    环球时报-环球网
    19小时前
    0 跟贴0

    袁野:澳大利亚反华情绪高涨,“还有什么主意比对中国开战更好?

    新闻 袁野 美国
    |
    观察者网
    2小时前
    24 跟贴24

    轻松一刻:7旬老汉与40多女性恋爱,亲嘴时项链被盗

    新闻 早恋 恋爱
    |
    轻松一刻
    1天前
    7373 跟贴7373
    + 加载更多新闻
    ×

    【TED】机器会抢走我们的工作吗?

    热点新闻

    态度原创

    beplay官网体育下载安卓号

    查看全部
    阅读下一篇

    返回beplay官网体育下载安卓beplay体育官方app下载 返回财经beplay体育官方app下载